Informationsabend zum Thema Mietrecht und Betriebs

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Informationsabend zum Thema Mietrecht und Betriebskostenabrechnung RA. Christoph Kessler Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Kanzlei Dr. B...

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Informationsabend zum Thema Mietrecht und Betriebskostenabrechnung RA. Christoph Kessler Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Kanzlei Dr. Bauer & Kollegen Wilhelmstraße 14, Neunkirchen Internet: www.1arechtsanwaelte.de

1) Vertragsanbahnung - Wohnungsbesichtigung - Vormieter befragen - Genaue Besichtigung - Fragen nach Nebenkosten (Heizart, Dämmung, Energiepass)

2) Vertragsschluss zu regelnde Punkte: - welche Wohnung? - zu welchem Preis? - ab wann? - wie lange? - mündlich oder schriftlich?

- Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages unbedingt zu empfehlen Beispiel: Mieter und Vermieter sind gute Bekannte. Vermieter sagt: „OK, du kannst die Wohnung haben für 350 €!“

- was ist vereinbart? - Warmmiete, alles inklusive? - Nebenkosten? - Dauer des Mietverhältnisses? - Schönheitsreparaturen? Problem: Verwendung eines vorgedruckten Vertragsformulares, welches entweder lückenhaft, einseitig oder nicht auf den konkreten Fall paßt

3) Typischer Inhalt eines Mietvertrages: - Vertragsparteien - Mietgegenstand - Mietzeit - Mietzins - Betriebskosten - Heizung/Warmwasser - Schönheitsreparaturen - Pflichten des Mieters - Rechte des Vermieters - Hausordnung - Kaution - Untervermietung

4) Mietzeit a) Regelfall: unbestimmte Mietzeit b) Zeitmietvertrag Folge: Ende des Mietverhältnisses ohne Kündigung c) Vermieter muß Grund für Befristung haben: - Räume für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigt, - gravierende Veränderungen, Umbauten der Wohnung geplant, d) Befristungsgrund muß schriftlich mitgeteilt werden e) Folge eines fehlenden Befristungsgrundes: - Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen

5) Kündigungsfristen (bei Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit)

a) Mieter - Grundsätzlich 3 Monate für den Mieter, unabhängig von Dauer des Mietverhältnisses

Achtung!! - Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses bzw. Kündigungsverzichtes des Mieters - Nach BGH Kündigungsverzicht bis 4 Jahre sogar als AGB wirksam Tipp: - Vertrag genau durchlesen!! - Max. 1 Jahr auf Kündigung verzichten!! b) Vermieter - 3 Monate - Nach 5 Jahren Mietzeit: 6 Monate - Nach 8 Jahren Mietzeit: 9 Monate

6) Kündigungsrechte des Vermieters: a) ordentliche Kündigung Vorliegen eines sachlichen Grundes erforderlich - Eigenbedarf (genaue Beschreibung der Eigenbedarfssituation erforderlich!) - Pflichtverletzung des Mieters - zum Zwecke einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung Ausnahme: Einliegerwohnung (erleichterte Kündigungsmöglichkeit, jedoch Verlängerung der Kündigungsfrist um 3 Monate) Widerspruchsrecht des Mieters:

Voraussetzung: Beendigung des Mietverhältnisses bedeutet für Mieter, seine Familie oder anderen Haushaltsangehörigen eine unzumutbare Härte, die einen Auszug auch unter Berücksichtigung der Vermieterinteressen nicht rechtfertigt. Zum Beispiel: - Schwere Erkrankung, - Fehlen von angemessenen Ersatzwohnraum, - fortgeschrittene Schwangerschaft - hohes Alter/ Behinderung Beachte: Widerspruchsfrist! Bis zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses schriftlich Widerspruch erheben, sofern ordnungsgemäß über Widerspruchsrecht aufgeklärt wurde.

b) außerordentliche Kündigung Hauptfall: Zahlungsrückstände des Mieters: Faustformel: Kündigungsgefahr bei Rückstand von mehr als 1 Monatsmiete Keine vorherige Abmahnung erforderlich. Recht des Mieters, durch Ausgleich der gesamten rückständigen Miete die Kündigung zu Fall zu bringen.

Fristlose Kündigung bei sonstigen Pflichtverletzungen des Mieters: In der Regel ist eine vorherige Abmahnung erforderlich. Ausnahme: Unzumutbarkeit z. B. bei schwerer Beleidigung des Vermieters. Weitere Kündigungsgründe des Vermieters: z. B. dauernder unerträglicher Lärm

7) Mietzins: Zusammensetzung des Mietzinses: - Kaltmiete/Warmmiete (alles inklusive?) - Betriebskostenpauschale oder Vorauszahlung Regelfall: Betriebskostenvorauszahlung jährliche Abrechnung

8) Betriebskosten: Was ist umlegbar? Regelung in der Betriebskostenverordnung Umlagemaßstäbe: - Heizung und Warmwasser: Heizkostenverordnung maßgeblich: Verordnung gilt für die Verteilung der Kosten des Betriebs zentraler Heizungsund Warmwasserversorgungsanlagen. Daher unanwendbar bei Versorgung mit Einzelöfen, Etagenheizungen oder sonstigen dezentralen Heizungen sowie wenn die Anlage nur eine Wohneinheit versorgt (z. B. Zentralheizung eines Einfamilienhauses).

Nach der Heizkostenverordnung sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage min. 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Wärme- bzw. Warmwasserverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen. - Ansonsten: Umlageschlüssel frei vereinbar, z. B. Wohnfläche, Personenzahl Bei fehlender Vereinbarung: Umlage nach Anteil der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB) Betriebkosten die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen (z.B. separate Müllgefäße) , sind nach dem Maßstab umzulegen, die dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Für den Fall krasser Unbilligkeit: - Anspruch auf Umstellung des Umlagemaßstabes - Anspruch nur für die Zukunft! Ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung? formelle Voraussetzungen (lt. BGH Mindestangaben): - Einzelne Kostenpositionen - Gesamtkosten - Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels - Berechnung des Anteils des Mieters - Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

Maßstab: Auch einem Laien muß die Abrechnung verständlich sein! Strenge Anforderungen des BGH! Tipp: Betriebskostenabrechnung immer genau prüfen. Lt. Statistik des Deutschen Mieterbundes sind mehr als 50 % der Betriebskostenabrechnungen falsch! Abrechnungsfrist: 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes. Bei Verstoß: Ausschluss des Nachforderungsrechtes

9) Schönheitsreparaturen

Grundsätzliche Pflicht des Vermieters zu Schönheitsreparaturen nur vertraglich auf Mieter abwälzbar. Sehr streitiges Thema! Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen? Nach BGH strenge Anforderungen: Starre Fristen wie z. B. „Bad alle 3 Jahre zu streichen“ Sofern unabhängig von Abnutzungszustand und Renovierungsbedarf: Klausel unwirksam! Folge: Keine Schönheitsreparaturen erforderlich.

Anders bei Öffnungsklausel: z. B. „Grundsätzlich“ oder „In der Regel“, da Mieter Anspruch auf Verlängerung der Frist hat. Gegenstand von Schönheitsreparaturen: Nur Schönheitsreparaturen wie z. B. Streichen, Tapezieren Nicht z. B. Erneuerung eines verschlissenen Teppichs

10) Mieterhöhung Recht zur Mieterhöhung für Vermieter gesetzlich beschränkt: a) Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig wenn Miete letzte 15 Monate unverändert geblieben ist. Kappungsgrenze: Max. 20 % innerhalb 3 Jahren. Ortsübliche Vergleichsmiete: - entweder Mietspiegel (i.d.R. nur in größeren Städten) - oder konkrete Vergleichswohnungen Kriterien: - Wohnraumart - Wohnungsgröße - Ausstattung - Lage

b) Bei Modernisierung, wenn - Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht (z. B. moderne Badeinrichtungen, Zentralheizung, Isolierverglasung) oder - allgemeine Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert (z. B. Lift, Stell- und Spielplätze) oder - nachhaltige Energieeinsparung (z. B. Wärmedämmung).

Zustimmungspflicht des Mieters. Zustimmung muß grundsätzlich schriftlich erfolgen.

Konkludente Zustimmung bei mehrmaliger wiederholter vorbehaltloser Zahlung der höheren Miete Klagerecht des Vermieters bei nicht erteilter Zustimmung. Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung bis zum Ablauf des 2. Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung.

11) Rechte und Pflichten des Mieters Hausordnung: - Regelungsinhalt? Wirksamkeit einer Hausordnung? - Entweder bereits Gegenstand des Mietvertrages oder Zustimmungspflicht des Mieters erforderlich. - Einseitige Abänderung durch Vermieter nicht zulässig. - Einseitige vom Vermieter ohne Zustimmung erlassene Hausordnung ist beschränkt auf Verpflichtung zur ordnungsgemäße Behandlung der Mietsache - Verpflichtungen wie z. B. Treppenhausreinigung nicht ohne Zustimmung des Mieters zulässig.

Häufige Regelungstatbestände von Hausordnungen: - Ruhezeiten - Schnee-, Glatteisbeseitigung - Benutzen von Grundstück und Gemeinschaftsräumen - Abstellen von Kinderwagen und Fahrrädern - Reinigungspflicht der Mieter (z. B. Treppenhaus)

12) Mietsicherheit/Kaution Arten: - Barkaution - Sparbuch - Bürgschaft Kaution max. 3 Nettokaltmieten Recht auf Ratenzahlung (3 gleiche Monatsraten ab Beginn des Mietverhältnisses) Rückgabepflicht der Kaution? Erst fällig in der Regel 3 bis 6 Monate nach Ende des Mietverhältnisses. Angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters (Recht zur Vornahme einer Betriebskostenendabrechnung)

13) Abwicklung des Mietverhältnisses Ende des Mietvertrages: Achtung: Schriftformerfordernis der Kündigung. Empfehlung: Einschreiben mit Rückschein oder per Bote Rückgabe der Wohnung, Entfernung aller Gegenstände des Mieters + Aushändigung der Schlüssel. Grundsätzlich auch bauliche Veränderungen rückgängig zu machen und alten Zustand herzustellen.

Empfehlung: - Erstellung eines Übergabeprotokolls - Fotos fertigen. - Neutralen Zeugen mitnehmen. Klarstellung: - Pflicht zur Erstellung und Unterzeichnung eines Übergabeprotokolls besteht nicht. - Anerkenntniswirkung eines Übergabeprotokolls

14) Weitere konkrete Fragen: a) Welche wohnlichen Missstände berechtigen den Mieter, eine Mietminderung vorzunehmen? Maßstab: Ist Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert? (Luxusvilla oder Altbau !) - Immer Einzelfall maßgeblich - Mietminderungstabellen ohne große Aussagekraft aber

Beispiele: - fehlender Briefkasten 3 % - Doppelfenster unklar und undicht 6 - 10 % - Dusche funktioniert nicht 18 % - Fernsehempfang unzulänglich 10 % - Feuchtigkeit - Keller 5 – 10 % - bei erheblicher Feuchtigkeit (Tropfwasser an Decke) 50 % - Wenn Aufenthalt in Küche, Wohn- und Schlafzimmer wegen ständiger Durchfeuchtung nahezu unmöglich 80 % - Baulärm 20 % - Lift unbenutzbar 10 % Maßstab: lt. BGH Warmmiete

b) Rechte des Mieters bei - Verzögerung notwendiger Reparaturen -Minderung -ggf. außerordentliche fristlose Kündigung bei Unzumutbarkeit -Zurückbehaltungsrecht: 3-5 fache der vermeintlichen Reparaturkosten (gutes Druckmittel, nach erfolgter Reparatur muß der zurückbehaltene Betrag jedoch gezahlt werden -Selbstvornahme bei Verzug oder Eilbedürftigkeit > Aufwendungsersatz - Schimmel Mangelbeseitigung und Minderung und bei Gesundheitsgefährdung fristlose Kündigung und Zurückbehaltungsrecht - unterlassenem Heizen Minderung bis hin zur außerordentlichen fristlosen Kündigung (im Winter) z. B. 30 % bei nur 15 °Celsius Heizpflicht auf min. 20 °Celsius

ABER: Immer den Mangel sofort, am Besten schriftlich per Einschreiben anzeigen oder unter Zeugen c) Rechte/Einwendungen gegen eine erhöhte Betriebskostenabrechnung - Einsichtsrecht im Belege BGH: kein Anspruch auf Kopien falls Einsichtsnahme zumutbar - binnen 12 Monaten müssen Einwendungen vorgebracht werden - Sofern begründete Einwendungen bestehen, muß Vermieter korrigierte Abrechnung erstellen

ACHTUNG: Niemals ohne Vorbehalt Nachforderungen zahlen, falls Einwendungen bestehen – ansonsten Anerkenntnis d) Anspruch auf Prozesskostenhilfe Voraussetzungen: 2 Faktoren - Antragsteller ist finanziell nicht in der Lage, die Kosten des Rechtsstreites auch nur zum Teil selbst aufzubringen. - Erfolgsaussichten der Klage bzw. der Verteidigung gegen eine Klage. Konkrete Einkommenssituation gegenüber dem Gericht darzulegen. Ggf. Rückzahlungsverpflichtung in Raten

e) Beratungshilfe Wird vom Amtsgericht bewilligt, kostenlose Beratung durch Rechtsanwalt f) Anspruch auf Wohngeld als Mietzuschuss für geringverdienende Personen Rechtsgrundlage: Wohngeldgesetz (WoGG) Voraussetzungen: 3 Faktoren - Zahl der zum Haushalt gehörigen Familienmitglieder - Höhe des Gesamteinkommens - Höhe der zuschussfähigen Miete

Empfänger von Transferleistungen (SGB II) sowie die Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft sind vom Wohngeld ausgeschlossen Antragspflicht: - Antragsformulare erhältlich bei der örtlichen Wohngeldstelle (bei Landkreis Neunkirchen im Landratsamt Ottweiler ) - konkrete Beratungs- und Informationspflicht der Wohngeldstelle

g) Regulierung von Miet- und Energieschulden 1) Mietschulden und drohende Räumung der Wohnung Gem. § 569 Abs. 3 Satz 2 BGB wird eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges auch unwirksam, wenn sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung der Mietrückstände verpflichtet. Ausreichend ist die Verpflichtungserklärung, welche im Regelfall vom Sozialhilfeträger abgegeben wird. Rechtsfolge: Mieter und Sozialhilfeträger haften als Gesamtschuldner.

Die Übernahmeerklärung muß gegenüber dem Vermieter abgegeben werden. Frist: Innerhalb 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches. Verpflichtungserklärung muß die Zahlung des gesamten Rückstandes zum Zeitpunkt der Abgabe der Verpflichtungserklärung umfassen. Achtung: Unwirksamkeit der Kündigung tritt nicht ein, wenn vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine ausgesprochene Kündigung wegen Zahlungsrückstand aufgrund nachträglicher Zahlung des Mieters oder Verpflichtung einer öffentlichen Stelle unwirksam wurde.

2) Immer Kontakt zu Vermieter oder Energieunternehmen suchen. Ratenzahlungsvereinbarungen treffen. Ggf. Schuldnerberatung einschalten.